不装了，这是一篇简单粗暴的调研稿
前两天一直在泰国晃动，主要是调研项目、走走阛阓、趁便写写稿子。
是的，这是一篇简单粗鲁的调研稿，聊聊泰国最年夜的城市曼谷。
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曼谷，泰国的都城，泰国最年夜城市。
凑集了泰国50%以上的工业和企业、承担了泰国90%的商业往来、席卷了泰国80%的高等学府。
一句话归纳综合，整个泰国政治、经济、商业、交通、文化、科技、教育、宗教等绝对中心，整个东南亚紧张的经济支柱。
分歧于其他国度，泰国能打的城市只有一个曼谷（斟酌泰国首选曼谷，客居可选芭提雅），首位度极高，整个泰国有才能、有钱的人都涌入了曼谷。
PS：相关数据统计，曼谷常住生齿1600万，仍在连续增加中。
但曼谷的城市道市情积不到1600平方千米，还没有深圳年夜，永远产权又极难拆迁，生齿密度高是曼谷异常年夜的痛点。
当地生齿多、供地少，这是支持曼谷多年上涨的基本。
同时，曼谷是环球喜爱的旅游城市之一，每年招待年夜概2000万旅客。
曼谷的国际黉舍、医疗资本是整个亚洲的性价比之王，有异常多中国人把曼谷看成国际教育的跳板、国际医疗的平替。
这些外埠生齿的增长，又进一步进步了曼谷的热度。
懂得以上，是相识曼谷楼市的条件。
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曼谷很年夜很年夜，拆解曼谷要相识曼谷的成长偏向。
曼谷与上海有点类似，沿河而建，城市成长主要在湄南河的两岸。
湄南河以西是中国人树立的吞武里王朝，这是早期的曼谷焦点。
十八世纪曼谷王朝树立，曼谷的城市焦点超过湄南河，开端了湄南河以东的曼谷期间，整个曼谷以年夜皇宫为焦点逐渐向东外扩，跟着城市赓续的成熟，天然而然的形成了是CBD一代是隆/沙吞。
前面提了，曼谷永远产权拆迁难度极年夜，老城区年夜皇宫、巴吞旺、中间伦披尼、是隆/沙吞土地十分紧缺，CBD一代成熟之后继续新的增加极。
恰逢日资年夜量涌入曼谷，落地在老城区东部的素坤逸，曼谷当局借重在素坤逸规划了CBD二代。
这段光阴曼谷的成长偏向照样一起向东的，比及素坤逸繁荣之后，按理该是继续向东成长。
问题来了，曼谷生齿密度极年夜，是环球最拥堵的城市，十分依附轨道交通。跟着轨道赓续向东北扩大，很多项目都沿着轨道线开端年夜量开发，当局顺着轨道交通在拉玛9规划了CBD三代。
是隆/沙吞CBD一代是市场天然形成的，素坤逸CBD二代是当局的规划意志，拉玛9CBD三代更多是由于轨道交通的建设，而CBD更迭必定水平上代表了城市成长的偏向、选筹的逻辑。
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有了逻辑，有了趋向，再细化阐发。
以上是曼谷焦点板块的划分，挨个解读一下。
>>>吞武里
吞武里位于湄南河西岸，与曼谷焦点区域一河之隔，然则当代化的成长却后进许多，是更为“本土“的曼谷，主要是泰国本地人栖身。
不外吞武里是泰国汗青文化遗址的集中地域，拥有泰国旧王朝遗址，还有多个旅游旅行景点。
>>>年夜皇宫
年夜皇宫是曼谷比拟繁荣的地段了，像年夜皇宫、卧梵宇等有名的旅游景点都在湄南河边，配套有希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉年夜酒店，湄南河边的高端公寓潜力比拟年夜。
>>>巴吞旺
巴吞旺是曼谷名副实在的商圈之王，拥有环球第6年夜购物中心的Central World、专营高端百货的Gaysorn、潮牌云集的Siam Center等等。
巴吞旺室庐较为集中，但开盘的新公寓稀缺，主要以二手房居多，米宅团购的新公寓AP Address项目均价5万/㎡起。
>>>中间仑披尼
中间仑披尼是曼谷老城区的天花板，相称于北京的西城、上海的静安，有异常多的豪华五星级酒店、列国的年夜使馆、高级购物中心、社会精英的室庐，根本可以说是整个曼谷乃至整个泰国最奢华的地域了，房价根本都靠近万万级别。
中间伦披尼年夜多半土地自己归皇室所有，毫无疑问曼谷的最顶级的稀缺地段，短期内弗成能有项目问世。
>>>是隆/沙吞
是隆/沙吞位于曼谷城市疆土的几何中心，开发最早的区域，凑集着泰国当地一些老牌的年夜型企业，浩繁国际金融机构、律所、保险公司以及多座甲级写字楼，是真正意义上CBD一代，被称为泰国华尔街。
整个区域主要以高层公寓为主，栖身人群年夜多以社会精英为主。
跟中间伦披尼一样，是隆/沙吞年夜多半土地归皇室所有，短期内弗成能有项目问世。
>>>拉玛3
拉玛 3位于是隆/沙吞与湄南河中央，比拟老牌的室庐区，主要栖身的是曼谷本地人，这片区域属于地广人多、异常受迎接，然则交通出行未便。
>>>素坤逸
素坤逸之于曼谷，犹如曼哈顿之于纽约，金融城之于伦敦，陆家嘴之于上海。
素坤逸是曼谷今朝最繁荣的CBD二代，占有了全曼谷最优质的城市资本，交通便捷、配套完美并且紧邻贸易区，吸引了不少外国人栖身。
这几年的新楼盘开发比拟频仍，越接近焦点区域、越接近轨道交通展点越贵，投资自住都可，空置率历久曼谷最低，房钱回报相称稳固。
米宅团购了素坤逸外延的AP Rama4项目，均价年夜概2.4万/㎡。
>>>拉玛9
拉玛 9以地铁站拉玛 9为中心，是今朝曼谷新突起的CBD三代，已经异常成熟了，中国年夜使馆、结合利华亚太企业总部、华为总部等都坐落于此，今朝曼谷的投资热土，上涨比拟快。
拉玛9最年夜的上风在于交通方便，曼谷独一的环形轨道交通颠末拉玛 9，将来等贸易配套完美，还将有更年夜的升值空间。
今朝米宅正在团购One 9 Five项目，均价3万/㎡起。
>>>邦苏
邦苏是曼谷的一个交通枢纽中心，将来将改建成东南亚地域最年夜的交通枢纽中心，今朝以当地住民为主，整体档次不高。
由于缺少外国人，转售市场很差，租售比很低，投资代价比拟一样平常，或许等邦苏交通枢纽中心落成后有可能转变。
>>>邦纳
邦纳属于曼谷扩张的新区，到素坤逸异常近，今朝有很多交通举措措施、百货阛阓尚在将施工中。
但邦纳情况不错、交通方便、生涯本钱低，有年夜量的当地中产阶层涌入邦纳。
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总结一下。
1、曼谷是泰国的经济中心、金融中心、贸易中心，照样环球旅游城市，有吸引环球年夜量生齿的才能。
2、曼谷是一座极具活气、极具潜力的城市，但达不到中国一线的高度。
3、曼谷曩昔十年均价呈上涨趋向，当地逐渐富饶的泰国人、随外资进入的投资客是曼谷地产需求增加的两年夜主导力气，今朝需求后劲实足。
4、曼谷险些没有城中村落拆迁，土地稀缺，常年求过于供，整体将来规划偏向为东拓北进。
5、曼谷倒挂盈余不显著，以地缘自住、投资为主，租售比5%以上，异常好出租。
6、曼谷的价钱系统异常清楚，焦点区的项目异常贵，接近轨道交通站点的项目比拟贵，廉价的项目年夜都是坑。
7、年夜皇宫、巴吞旺、中间仑披尼、是隆/沙吞是老城区异常成熟的区域，但险些无供给。
8、拉玛3、吞武里以当地人自住为主，直接废弃。
9、素坤逸、拉玛9是今朝最有代价的区域，有配套、有规划、承认度高。
10、邦苏、邦纳将来期待光阴较长，建议谨严。
十一泰国即将履行免签政策，是时刻去泰国看看机遇了。